Leerstand

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Aufwendungen auf eine Immobilie, die während einer Eigennutzung anfallen, scheiden für einen Abzug als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus. 

Bietet der Steuerpflichtige ein Objekt unmittelbar nach der Fertigstellung parallel sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung an, so spricht dies gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten und damit gegen die Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. 

Daraus, dass die Frist des § 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG nicht abgelaufen ist, ergeben sich keine Konsequenzen für den Abzug vorab entstandener Werbungskosten im Rahmen von § 21 EStG. 



Praxis 

Ein Ehepaar stellte im August 2013 ein Einfamilienhaus fertig. Das Ehepaar hatte sich während der Bauphase, im April 2003 getrennt. Entgegen ihrer ursprünglichen Absicht haben die Ehegatten dieses Haus nicht gemeinsam bezogen. In dem Zeitraum April 2003 – Dezember 2003 lebten die Ehegatten getrennt. Im Dezember 2003 erfolgte die Scheidung. 

Auf Grund der Umstände beschlossen sie, das fertiggestellte Haus zu vermieten oder zu verkaufen und bemühten sich seit Sommer 2003 intensiv um „einen Käufer/Mieter“. Das Ehepaar schaltete in der Zeitung verschiedene Anzeigen, um einen geeigneten Mieter bzw. Käufer zu finden. Auch beauftragten sie einen Makler, um einen geeigneten Mieter zu finden. 

Der Ehemann bewohnte ab Juni 2003 das Haus selbst, um zum einen nach der Trennung die Miete für eine eigene kleine Wohnung zu sparen und zum anderen, um die Sicherheit des Objekts zu gewährleisten. Dabei wäre er nach seinen Angaben im Falle einer Fremdvermietung jederzeit sofort in der Lage gewesen, das Haus zu räumen. 

In der Einkommensteuererklärung 2003 machten die Ehegatten einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 12.788 € geltend. 

Das Finanzamt lehnte die Anerkennung des Verlustes mit der Begründung ab, es seien keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen erkennbar. Infolge der Selbstnutzung durch den Ehemann habe das Objekt auch gar nicht zur Verfügung gestanden. 

Einspruch und Klage seitens der Ehegatten blieben ohne Erfolg. 

Begründung 

Nach § 9 Absatz 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Absatz 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. 

Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen (BFH-Urteil vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279, m.w.N.). Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt, trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast (BFH-Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 47/99, BFHE 199, 417, BStBl II 2003, 580). Das FG entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung, ob im Einzelfall eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt; es ist bei seiner tatrichterlichen Würdigung nicht an starre Regeln für das Gewichten einzelner Umstände gebunden (vgl. BFH-Urteile vom 14. Juli 2004 IX R 56/01, BFH/NV 2005, 37, unter II.2.c, und in BFHE 203, 86, BStBl II 2003, 940). 

Liegt eine hinreichende Einkünfteerzielungsabsicht vor? 

  • Die Ehegatten hatten sich im Jahr 2003 noch nicht entschieden, ob sie das Haus verkaufen oder aber vermieten möchten. 
  • Vor allem handelt es sich nicht um einen Fall des Leerstands, da das Objekt vom Ehemann bewohnt wurde. Dass diese Eigennutzung „behelfsmäßig“ sein sollte und im Hinblick auf einen Verkauf oder eine Vermietung kurzfristig hätte beendet werden können, ändert nichts daran, dass das Objekt ab Fertigstellung eigengenutzt wurde. Schon dies steht einem Abzug von Aufwendungen, die in dem Zeitraum der Eigennutzung anfielen, als Werbungskosten entgegen. 
  • Nicht entscheidend ist, dass die Frist des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG beim Anfall der Aufwendungen noch nicht abgelaufen war. 
    Entgegen der Auffassung des Ehemanns ist aus dem Umstand, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind (vgl. BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275), nicht zu folgern, dass alle Aufwendungen auf eine Immobilie, die während der genannten Frist anfallen, Werbungskosten im Rahmen von § 21 EStG sein müssen. Der Werbungskostenabzug ist nur gegeben, soweit auch eine Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist. 
    So stellt der Senat im genannten Urteil auch fest, dass kein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit früheren Einkünften
    i.S. des § 21 EStG anzunehmen ist, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist. 

Quellenangabe:

BFH – Urteil vom 09. Juli 2013, IX R 21/12

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Veröffentlicht von Steuer

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