Schuldzinsen bei einem Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes bei den Einkünften aus Vermietung Verpachtung
Solltest Du ein Objekt teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, so kannst Du die Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Allerdings müssen die Zinsen ggf. in einen „entgeltlichen“ und einen „unentgeltlichen“ Teil aufgeteilt werden. Die Zinsen können nur in der Höhe berücksichtigt werden, in der sie auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallen.
Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten
- Solltest Du bereits im notariellen Kaufvertrag eine entsprechende Aufteilung bezüglich des Kaufpreises vorgenommen haben, so muss die Finanzverwaltung Folge leisten. Voraussetzung ist, dass diese Aufteilung wertmäßig nicht unangemessen ist.
- Solltest Du weder im Kaufvertrag noch anderweitig nach außen hin eine erkennbare Zuordnung vorgenommen haben, werden die Kosten nach dem Verhältnis der Wohn-/ Nutzfläche anteilig berücksichtigt.
Beispiel:
Du erwirbst ein Zweifamilienhaus in Höhe von 380.000 € (Gebäudeanteil). Die eine Haushälfte bewohnst Du alleine und die zweite Haushälfte vermietest Du an eine Familie. Dein Haus misst
90 qm und auf das vermietete Haus entfallen 150 qm. Bei der Bank hast Du ein Darlehen aufgenommen, das beide Häuser abdeckt. Die Schuldzinsen betragen 1.750 €.
Lösung:
- Ermittlung der abzugsfähigen Schuldzinsen:
Schuldzinsen in Höhe von 1.750 € x 62,5 % = 1.093,75 € abzugsfähiger Anteil.
Gesamtquadratmeterzahl 150 qm + 90 qm = 240 qm; 150 qm entsprechen 62,5 %. - Ermittlung der Anschaffungskosten, die für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) herangezogen werden:
Kaufpreis in Höhe von 380.000 € x 62,5 % = 237.500 € können berücksichtigt werden.
Herstellungskosten
- In Rechnung gestellte Entgelte für Lieferungen und Leistungen, die ausschließlich den vermieteten Gebäudeteil betreffen (zum Beispiel Aufwendungen für Malerarbeiten, Bodenbeläge). Die Rechnung muss die entsprechenden Kosten gesondert ausweisen und aufteilen.
- Die Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (zum Beispiel Aufwendungen für den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich) musst Du nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche anteilig zuordnen. Auch wenn die Rechnung, die Kosten für den jeweiligen Gebäudeteil aufsplittet ist dieser Ansatz unzulässig.
Wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten
Damit ein Werbungskostenabzug möglich ist, muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungskosten/ Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil gegeben sein.
Anschaffung eines Gebäudes
Eine gesonderte Zahlung der zugeordneten Anschaffungskosten liegt auch dann vor, wenn Du die Kosten mittels eines eigenständigen Darlehens auf ein Notaranderkonto überweist und der Notar den gesamten Kaufpreis vom Notaranderkonto auskehrt.
Herstellung eines Gebäudes
- Von einem wirtschaftlichen Zusammenhang ist auszugehen, wenn Du ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattest und die Zahlungen der zugeordneten Herstellungskosten zu Lasten dieses Kontos ergehen.
- Versäumst Du es, den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen die zugeordneten Aufwendungen getrennt mit Eigenmitteln und Darlehensmitteln zu finanzieren, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.
- Werden die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass auch die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Wohn-/ Nutzfläche verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Du durch eine eigene Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnest und die sich danach ergebenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlst.
Anwendungsregel
Die genannten Grundsätze sind auch anwendbar, wenn Du ein häusliches Arbeitszimmer beruflich nutzt. Dabei ist das Arbeitszimmer als selbständiger Gebäudeteil zu behandeln.
Die von Dir vorgenommene Zuordnung bleibt auch maßgebend, wenn Du die vormals selbstgenutzte Wohnung später vermietest.
Zusatz der Oberfinanzdirektion
Nach Abstimmung auf Bundesebene sind die Grundsätze des BMF-Schreibens auch auf Darlehenszinsen anzuwenden, die im Zusammenhang mit der Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen (überwiegend Erhaltungsaufwand) für ein gemischt genutztes Gebäude entstehen. Für den Zusammenhang zwischen Darlehen und Anschaffungskosten / Herstellungskosten kommt es maßgeblich auf die tatsächliche Zahlung aus Eigenmitteln beziehungsweise Fremdmitteln an. Die Zuordnungsentscheidung musst Du anhand getrennter Zahlungsströme nachvollziehbar machen. Es reicht daher für die Zuordnungsentscheidung nicht aus, wenn die Höhe eines Darlehens und die Höhe der Anschaffungskosten / Herstellungskosten des fremdvermieteten Teils betragsmäßig identisch ist, die Anschaffungskosten / Herstellungskosten aber nicht getrennt beglichen werden (vgl. BFH vom 07.07.2005, BFH/NV 2006 S. 264).
Darlehen können einem Gebäudeteil – auch bei getrennten Zahlungsströmen – nur insoweit zugeordnet werden, als sie die Anschaffungskosten des Gebäudeteils nicht übersteigen (Urteil des BFH v. 01.03.2005, BStBl. II S. 597).
Quellenangabe:
BFH-Urteil vom 25. März 2003 (BStBl. 2004 II S. 348)
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