Die verbilligte Vermietung von Wohnungen (Vermietung an Angehörige)
Bis zum Veranlagungszeitraum 2020 gilt:
Bis einschließlich 2020 können bei einer verbilligten Vermietung einer Wohnung die Werbungskosten nur dann in voller Höhe abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
Sollten Deine Mieteinnahmen unter 66 % der ortsüblichen Miete liegen, so sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Was das heißt, zeige ich Dir an zwei Beispielen.
Praxistipp:
- Verlange lieber 70-75 % der ortsüblichen Miete. Denn Du weißt nie genau welche Quelle die Finanzverwaltung nutzt, um die ortsübliche Miete zu ermitteln. Dann bist Du auf der sicheren Seite.
- Schließe einen Mietvertrag ab.
- Lass Dir die Miete auf Dein Bankkonto überweisen. Bei einer Vermietung an Angehörige fordert das Finanzamt des Öfteren die Kontoauszüge an, um sicher zu gehen, dass die Miete auch tatsächlich in dieser Höhe geleistet wird.
Beispiel 1
Die Eltern vermieten an die Tochter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 75 m² für 750 Euro. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 Euro. Der Vermieter (die Eltern) haben Ausgaben in Höhe von 2.500 Euro.
Lösung 1
Die ortsübliche Marktmiete beträgt 1.000,00 €.
Die Mieteinnahmen betragen 750,00 €.
Der Anteil der Mieteinnahmen gemessen an der ortsüblichen Miete beträgt 75 %.
1.000,00 € = 100 % und 750,00 € x 100 % : 1.000,00 € = 75 %.
Hier liegt eine verbilligte Vermietung vor, da die Mieteinnahmen 75 %, gemessen an der ortsüblichen Warmmiete betragen. Allerdings kann der Vater die Werbungskosten in Höhe von 2.500,00 € voll absetzen, da der Schwellenwert (66 %) überschritten wird.
Beispiel 2
Die Eltern vermieten an die Tochter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 75 m² für 550 Euro. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 Euro. Der Vermieter (die Eltern) haben Ausgaben in Höhe von 2.500 Euro.
Lösung 2
Die ortsübliche Marktmiete beträgt 1.000,00 €.
Die Mieteinnahmen betragen 550,00 €.
Der Anteil der Mieteinnahmen gemessen an der ortsüblichen Miete beträgt 55 %.
1.000,00 € = 100 % und 550,00 € x 100 % : 1.000,00 € = 55 %.
Hier liegt eine verbilligte Vermietung vor, da die Mieteinnahmen 55 %, gemessen an der ortsüblichen Warmmiete betragen. Der Vater kann von seinen Ausgaben in Höhe von 2.500,00 €, lediglich 1.375,00 € als Werbungskosten absetzen (2.500,00 € x 55 %), da der Schwellenwert von 66 % unterschritten wird (55 %).
Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 gilt:
Das ändert sich:
- Wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, können Deine Werbungskosten zu 100 % von Dir geltend gemacht werden.
- Beträgt die Miete mindestens 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete hast Du den vollen Werbungskostenabzug, wenn die Totalüberschussprognose positiv ausfällt.
- Beträgt die Miete für die Wohnung weniger als 50 % der ortsübliche Marktmiete, so sind die gesamten Werbungskosten für diese Wohnung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Rechtsgrundlage:
Die für die verbilligte Vermietung ab 01.01.2021 maßgebende gesetzliche Grundlage ist § 21 Abs. 2 EStG in der des Jahressteuergesetzes 2020 enthaltenen Fassung.
Sinn und Zweck der Änderung:
Die Bundesregierung reagiert auf die vielerorts steigenden Mieten und das hohe Mietniveau. Vor allem wer im Interesse des Fortbestandes oft langjähriger Mietverhältnisse darauf verzichtet, regelmäßig (zulässige) Mieterhöhungen vorzunehmen, kann auch bei verbilligter Wohnraumüberlassung mit Einkünfteerzielungsabsicht von den Mieteinnahmen vollumfänglich die Werbungskosten abziehen.
Gelten diese Regelungen auch für Gewerberäume?
Für Gewerberäume, die nicht zu privaten Wohnzwecken vermietet werden, gilt der Schwellenwert von 66 Prozent nicht. Liegt die Miete unter dem ortsüblichen Mietzins, so muss der Mietzins (und in der Folge auch die Werbungskosten) immer in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden.
Beispiel 3
Ein Ladengeschäft wird für einen Betrag in Höhe von 1.200 Euro monatlich vermietet. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.350 Euro.
Lösung 3
Die ortsübliche Marktmiete beträgt 1.350,00 €. Die Mieteinnahmen betragen 1.200,00 €.
Der Anteil der Mieteinnahmen gemessen an der ortsüblichen Miete beträgt 88,88 %.
1.350,00 € = 100 % und 1.200,00 € x 100 % : 1.350,00 € = 88,88 %.
Hier liegt eine verbilligte Vermietung vor, da die Mieteinnahmen 88,88 %, gemessen an der ortsüblichen Warmmiete betragen. Der Ladenbesitzer kann die Werbungskosten lediglich in Höhe von 88,88 % ansetzen.
Macht es einen Unterschied, ob man an Fremde oder an Angehörige vermietet?
Es spielt für die Behandlung der Werbungskosten bei der verbilligten Vermietung keine Rolle, ob an Angehörige oder an Fremde vermietet wird. Die Ursachen für das verbilligte Mietverhältnis spielen steuerlich gesehen keine Rolle.
Welche Miete gilt als ortsübliche Marktmiete?
Die ortsübliche Marktmiete wird im Hinblick auf die verbilligte Vermietung als ortsübliche Kaltmiete zuzüglich aller gemäß Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten betrachtet (Urteil des BFH vom 10. Mai 2016, Az. IX R 44/15 BStBl 2016 II S. 835). Zu den umlagefähigen Kosten zählen neben der Grundsteuer und (Ab-)Wassergebühren auch Heizkosten, Straßenreinigung, Mühlabfuhr und vieles mehr. Es ergibt sich die Warmmiete gemäß R 21.3 EStR.
§ 21 Einkommensteuergesetz (EStG 2021):
https://ste-u-err-echt.com/21/
BFH-Urteile / BMF-Schreiben:
BFH-Urteil vom 22. Februar 2021, IX R 7/20,
https://ste-u-err-echt.com/bfh-23/
Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete
i.S. des § 21 Abs. 2 EStG
– Vorrang des örtlichen Mietspiegels
BFH-Urteil vom 06. Februar 2018, IX R 14/17,
https://ste-u-err-echt.com/bfh-22/
Ortsübliche Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG
für möblierte oder teilmöblierte Wohnungen
– Möblierungszuschlag –
Berücksichtigung einer überlassenen Einbauküche
BFH-Urteil vom 10. Oktober 2018, IX R 30/17
https://ste-u-err-echt.com/bfh-21/
Ortsübliche Miete – EOP-Methode – Schätzung:
BFH-Urteil vom 11. Juli 2017, IX R 42/15
https://ste-u-err-echt.com/bfh-19/
Unterbringung der Eltern im Pflegeheim und
anschließendem Verkauf des Hauses –
Aufgabe der Vermietungsabsicht?
BFH-Urteil vom 04. Oktober 2016, IX R 8/16,
https://ste-u-err-echt.com/bfh-20/
Fremdvergleich bei Mietverhältnis
zwischen nahen Angehörigen:
BMF vom 08.10.2004 (BStBl I S. 933)
https://ste-u-err-echt.com/bmf-6/
IV C 3 – S 2253 – 91/04,
Einkunftserzielung bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung:
Liked this post? Follow this blog to get more.
