Vermietung an Angehörige

Du vermietest eine Eigentumswohnung oder ein Haus an einen Angehörigen und möchtest Steuern sparen? Dann solltest Du folgendes beachten! 

Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten musst Du mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen. 

Quellenangabe:

§ 22 Absatz 2 EStG

Praxistipp:  

  1. Verlange lieber 70-75 % der ortsüblichen Miete. Denn Du weißt nie genau welche Quelle die Finanzverwaltung nutzt, um die ortsübliche Miete zu ermitteln. Dann bist Du auf der sicheren Seite. 
  2. Schließe einen Mietvertrag ab. 
  3. Lass Dir die Miete auf Dein Bankkonto überweisen. Bei einer Vermietung an Angehörige fordert das Finanzamt des Öfteren die Kontoauszüge an, um sicher zu gehen, dass die Miete auch tatsächlich in dieser Höhe geleistet wird. 

Sollten Deine Mieteinnahmen unter 66 % der ortsüblichen Miete liegen, so sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.  Was das heißt, zeige ich Dir an drei Beispielen.

Beispiel 1 

Die Eltern vermieten an die Tochter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 75 m² für 750 Euro. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 Euro. Der Vermieter (die Eltern) haben Ausgaben in Höhe von 2.500 Euro.  

Lösung 1 

Die ortsübliche Marktmiete beträgt 1.000,00 €. 
Die Mieteinnahmen betragen 750,00 €. 
Der Anteil der Mieteinnahmen gemessen an der ortsüblichen Miete  beträgt 75 %. 
1.000,00 € = 100 % und 750,00 € x 100 % : 1.000,00 € = 75 %. 
Hier liegt eine verbilligte Vermietung vor, da die Mieteinnahmen 75 %, gemessen an der ortsüblichen Warmmiete betragen. Allerdings kann der Vater die Werbungskosten in Höhe von 2.500,00 € voll absetzen, da der Schwellenwert (66%) überschritten wird. 
 

Beispiel 2 

Die Eltern vermieten an die Tochter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 75 m² für 550 Euro. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 Euro. Der Vermieter (die Eltern) haben Ausgaben in Höhe von 2.500 Euro. 

Lösung 2 

Die ortsübliche Marktmiete beträgt 1.000,00 €. 
Die Mieteinnahmen betragen 550,00 €. 
Der Anteil der Mieteinnahmen gemessen an der ortsüblichen Miete  beträgt 55 %. 
1.000,00 € = 100 % und 550,00 € x 100 % : 1.000,00 € = 55 %. 
Hier liegt eine verbilligte Vermietung vor, da die Mieteinnahmen 55 %, gemessen an der ortsüblichen Warmmiete betragen. Der Vater kann von seinen Ausgaben in Höhe von 2.500,00 € lediglich 1.375,00 € als Werbungskosten absetzen (2.500,00 € x 55 %), da der Schwellenwert von 66 % unterschritten wird (55 %). 

Gelten diese Regelungen auch für Gewerberäume? 

Für Gewerberäume, die nicht zu privaten Wohnzwecken vermietet werden, gilt der Schwellenwert von 66 Prozent nicht. Liegt die Miete unter dem ortsüblichen Mietzins, so muss der Mietzins (und in der Folge auch die Werbungskosten) immer in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. 

Beispiel 3 

Ein Ladengeschäft wird für einen Betrag in Höhe von 1.200 Euro monatlich vermietet. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.350 Euro.  

Lösung 3 

Die ortsübliche Marktmiete beträgt 1.350,00 €. Die Mieteinnahmen betragen 1.200,00 €. 
Der Anteil der Mieteinnahmen gemessen an der ortsüblichen Miete  beträgt 88,88 %. 
1.350,00 € = 100 % und 1.200,00 € x 100 % : 1.350,00 € = 88,88 %. 
Hier liegt eine verbilligte Vermietung vor, da die Mieteinnahmen 88,88 %, gemessen an der ortsüblichen Warmmiete betragen. Der Ladenbesitzer kann die Werbungskosten lediglich in Höhe von 88,88 % ansetzen. 

Macht es einen Unterschied, ob man an Fremde oder an Angehörige vermietet? 

Es spielt für die Behandlung der Werbungskosten bei der verbilligten Vermietung keine Rolle, ob an Angehörige oder an Fremde vermietet wird. Die Ursachen für das verbilligte Mietverhältnis spielen steuerlich gesehen keine Rolle. Liegt der Anteil der Miete unter 66 Prozent, ist in beiden Fällen die Aufteilung der Mieteinnahmen in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil erforderlich (H 21.3 EStH). 

Welche Miete gilt als ortsübliche Marktmiete? 

Die ortsübliche Marktmiete wird in Hinblick auf die verbilligte Vermietung als ortsübliche Kaltmiete zuzüglich aller gemäß Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten betrachtet (Urteil des BFH vom 10. Mai 2016, Az. IX R 44/15 BStBl 2016 II S. 835). Zu den umlagefähigen Kosten zählen neben der Grundsteuer und (Ab-)Wassergebühren auch Heizkosten, Straßenreinigung, Mühlabfuhr und vieles mehr. Es ergibt sich die Warmmiete gemäß R 21.3 EStR. 

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Veröffentlicht von Steuer

Herzlich Willkommen auf meiner Website / meinem Blog Steuerrecht. Ich bin ausgebildete Finanzwirtin und arbeite in Düren als selbständige Beratungsstellenleiterin für einen der größten Lohnsteuerhilfevereine Deutschlands. Mit meiner Website / meinem Blog möchte ich euch bei steuerlichen Fragen beratend zur Seite stehen und auch informieren. Viel Spaß beim Stöbern. Bleibt gesund.

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